Onroerende verhuur: revolutie inzake BTW
- door Sara Desmidt
- •
- 15 nov, 2018
- •
Vanaf 1/1/2019 kan de verhuur van een professioneel vastgoed onderworpen worden aan BTW. Er wordt voorzien in een optioneel stelsel waarbij verhuurder en huurder er gezamenlijk kunnen voor kiezen om een overeenkomst inzake onroerende verhuur of terbeschikkingstelling van een gebouw al dan niet aan btw te onderwerpen.
Kenmerken
- Vanaf 01/01/2019
- Nieuwe gebouwen (nieuwbouw of vernieuwbouw) en eventueel de bijhorende terreinen
- Langetermijn verhuur ( > 6 maanden) in professionele context
- Optie voor de volledige duurtijd van de huurovereenkomst
- Recuperatie van BTW op de gedane investeringen
- Verlening herzieningstermijn naar 25 jaar
- Normale waarde
Vanaf 1/01/19
Oorspronkelijk was voorzien dat het optiestelsel zou starten op 1 oktober 2018. Dit wordt echter uitgesteld tot 1 januari 2019.
Niettemin blijft de datum van 1 oktober 2018 van belang. De btw-optie kan enkel worden uitgeoefend t.a.v. nieuwe gebouwen op voorwaarde dat er op de oprichtingswerken van het gebouw of gedeelten ervan nooit btw opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018.
Vóór 1 oktober 2018 mag er wel reeds btw opeisbaar geworden zijn ten aanzien van intellectuele handelingen zoals de diensten van architecten, landmeters, studiebureaus, enz. Vóór 1 oktober 2018 mogen er ook al afbraakwerken en werken met betrekking tot de grond uitgevoerd zijn.
Nieuwe gebouwen (nieuwbouw of vernieuwbouw) en eventueel de bijhorende terreinen
De aard van het gebouw (kantoorruimte, opslagruimte, productiehal,…) is niet van belang. Delen van het gebouw kunnen afzonderlijk met BTW verhuurd worden indien deze zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden. Een aparte toegankelijkheid is hierbij van belang.
Langetermijn verhuur ( > 6 maanden) in professionele context
Er kan dus niet gekozen worden voor btw wanneer de huurder geen btw-plichtige is zoals bv. een openbare instelling wiens handelingen buiten btw blijven. Er kan evenmin voor btw gekozen worden wanneer het gebouw niet wordt gebruikt voor een economische activiteit zoals bv. een privaat gebruikte woning.
Optie voor de volledige duurtijd van de huurovereenkomst
De optie voor btw geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst.
Recuperatie van BTW op de gedane investeringen
De huurder kan op zijn beurt de aangerekende btw volgens de normale regels in aftrek brengen (indien hij recht op aftrek heeft), waardoor deze maatregel voor de huurder eigenlijk budgetneutraal is.
Verlening herzieningstermijn naar 25 jaar
Normale waarde
Om misbruiken tegen te gaan moet de maatstaf van heffing bij de verhuur met btw-optie minstens gelijk zijn aan de normale waarde zoals bepaald krachtens artikel 32 W.BTW ingeval volgende drie voorwaarden aanwezig zijn:
- de huurvergoeding is lager dan de marktprijs
- de huurder heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw
- de huurder is met de verhuurder verbonden partij.
Kortetermijnverhuur: verplichte onderwerping aan BTW
We denken hierbij aan panden die verhuurd worden als pop-up winkels, bar, en dergelijke.
Versoepeling regeling opslagruimtes
Om het concurrentiële nadeel (op BTW-vlak) voor de logistieke sector weg te werken, wordt de optionele verhuur van opslagruimte met BTW vanaf 1 januari 2019 mogelijk gemaakt voor zowel bestaande als nieuwe gebouwen.
Vanaf 1 januari 2019 zullen alle gebouwen die hoofdzakelijk (meer dan 50%) als opslagruimte worden gebruikt, beschouwd worden als opslagruimte. M.a.w. de verhuur van een opslagruimte van goederen zal onder de btw vallen indien meer dan 50% procent van de oppervlakte of het volume gebruikt wordt voor die opslagdoeleinden. Voor het gedeelte dat niet wordt aangewend als opslagruimte, komt er een extra voorwaarde dat niet meer dan 10% van de ruimte in zijn geheel als verkoopruimte (winkel of commerciële ruimte) mag worden gebruikt.
De lopende huurovereenkomsten voor opslagruimtes die nu aan btw onderworpen zijn, blijven ook na 1 januari 2019 nog aan de btw te onderwerpen en dit tot het einde van de overeenkomst. Voor de daaropvolgende overeenkomst moeten verhuurder en huurder samen opteren voor de heffing van btw.
Bij nieuwe huurcontracten voor opslagruimtes na 1 januari 2019 zal men gebruik kunnen maken van de optieregeling.
Uit een onderzoek van SD Worx blijkt dat ongeveer de helft van de Belgische kmo’s bedrijfswagens aanbiedt aan hun medewerkers. Deze voertuigen worden vooral ingezet als functiewagens, voornamelijk voor het bezoeken van klanten. Bedrijven met minder dan drie wagens vormen de meerderheid, maar grotere organisaties hebben er vaak meer. Vooral in Brussel en Wallonië worden bedrijfswagens vaker ingezet voor klantenbezoek.
De kosten voor het beschikbaar stellen van bedrijfswagens zijn de afgelopen drie jaar met gemiddeld 30% gestegen, vooral door hogere leasekosten van elektrische wagens. Ondanks deze inspanningen om het wagenpark milieuvriendelijker te maken, blijft het aandeel elektrische en hybride voertuigen stabiel. Momenteel bestaat 14% van de bedrijfswagens uit elektrische voertuigen en 28% uit hybride, terwijl de meerderheid nog steeds fossiele brandstoffen gebruikt. Kmo's verwachten echter niet dat dit aandeel op korte termijn veel zal toenemen.
