Wonen op kosten van de vennootschap… Soms wel, soms niet

Een man en een vrouw hebben een vennootschap, die zij zelf omschrijven als een vastgoedvennootschap. De vennootschap kwam tot stand na enkele fusies en had in de portefeuille een handelspand, een appartement in Knokke-Heist en een woning in Grembergen. In oktober 2014 verplaatst het koppel zijn domicilie van de woning in Grembergen, naar het appartement in Knokke-Heist, samen met de maatschappelijke zetel van de vennootschap. In maart 2015 wordt de woning in Grembergen vernietigd door een brand. De schadevergoeding levert een meerwaarde op. De vennootschap wil die tijdelijk vrijstellen. Dat kan als de vergoeding wederbelegd worden.

In 2017 krijgt de vennootschap een grondige controle over de aanslagjaren 2015 en 2016. Daarbij stelt de fiscus vast dat de onroerende goederen die aan de zaakvoerder ter beschikking worden gesteld, niet in het kader van de activiteiten werden aangewend. De kosten in verband met de woningen zijn dus niet aftrekbaar. De meerwaarde op de woning in Grembergen kan bovendien niet worden vrijgesteld omdat niet voldaan is aan de eerste voorwaarde voor die vrijstelling – dat is dat het goed gebruikt moet worden voor de beroepswerkzaamheid van de vennootschap. De meerwaarde is dus integraal belastbaar.

De Gentse rechter trekt meteen de kwalificatie van ‘vastgoedvennootschap’ in twijfel.
Er kan niet ontkend worden dat er onroerende goederen in de vennootschap zitten, maar de rechtbank lijkt de vennootschap toch eerder als een patrimoniumvennootschap te beschouwen (dus als een vennootschap voor het beheer van het eigen vermogen), in plaats van als een vastgoedvennootschap (dat is een vennootschap die handelt in onroerende goederen).

De rechtbank concludeert dat het feit dat de vennootschap geregistreerd staat als een vastgoedvennootschap, nog niet betekent dat de kosten van de twee onroerende goederen bij wijze van automatisme als aftrekbare beroepskosten moeten worden beschouwd.

Het koppel bevestigt dat ze de woningen zelf gebruikt, maar het is de bedoeling om ze op termijn te verkopen en dan zouden ze een meerwaarde opleveren.

Maar zo’n theoretische overweging overtuigt de rechtbank niet: het feit dat de gebouwen ooit een meerwaarde zullen opleveren, wordt niet afdoende aangetoond. En zelfs als ze een meerwaarde zouden opleveren, dan is op vandaag niet voldaan aan de voorwaarde voor de aftrekbaarheid, vermits de meerwaarde vandaag geen vaststaand gegeven is.

Wat dan met de bezoldigingstheorie?
Volgens die theorie kan een vennootschap de kosten om een voordeel van alle aard toe te kennen aan haar bestuurder uit hoofde van het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid binnen die vennootschap, kwalificeren als aftrekbare beroepskosten.
Dat is hier ook effectief het geval: de zaakvoerder geniet een belastbaar voordeel via de gratis woonst.

Wat bleek echter? De zaakvoerder betaalde een eigen bijdrage voor de woning. Die eigen bijdrage werd geboekt op het debet van zijn rekening-courant. De bijdrage kwam exact overeen met het bedrag van het voordeel, waardoor de zaakvoerder in de praktijk geen belasting moest betalen.

Volgens de rechtbank leidt de fiscus daaruit terecht af dat de voordelen niet als een bezoldiging kunnen worden beschouwd, vermits het equivalent van het voordeel volledig werd geboekt en de zaakvoerder dit voordeel dus dient terug te betalen.
De bezoldigingstheorie is dus niet van toepassing.

De zaak voor het Gentse Hof van Beroep betrof een villa met zwembad en poolhouse, in handen van een managementvennootschap. De vennootschap gebruikte het gebouw zelf voor 20%. De rest van de tijd werd het gebouw ter beschikking gesteld van de bedrijfsleider, die op het voordeel belastingen betaalde.

De vennootschap beroept zich op de hogervermelde bezoldigingstheorie om de kosten verbonden aan de woning voor 100% in aftrek te brengen.

De fiscus verwerpt de aftrek en argumenteert dat de terbeschikkingstelling niet bedoeld is om de bedrijfsleider te vergoeden voor zijn prestaties in de vennootschap. De bedrijfsleider ontving ook een vergoeding in geld en in het contract werd nergens melding gemaakt van de woning als vergoeding voor prestaties. Maar de bedrijfsleider verwijst naar de notulen van de algemene vergadering waarin wel uitdrukkelijk vermeld wordt dat de zaakvoerder als bezoldiging voor de uitoefening van zijn mandaat zowel een periodiek loon in speciën krijgt, als voordelen in natura m.b.t. het privégebruik van de woning.

De fiscus wijst ook nog op de disproportionaliteit tussen het bedrag van het belastbare voordeel en het bedrag van de kosten. Maar dat argument wordt zelden of nooit aanvaard: dat het belastbaar voordeel veel kleiner is dan de werkelijke waarde van het voordeel heeft te maken met de forfaitaire waardering die wordt opgelegd door de fiscus zelf.

Ten slotte verwerpt het Hof ook het argument dat de werkelijke waarde van het voordeel bijzonder groot is. Dat is een opportuniteitsoordeel. Het Hof stelt vast dat er slechts één zaakvoerder en aandeelhouder is. Geen personeel. De vennootschap heeft dankzij die zaakvoerder een aanzienlijk inkomen en een vennootschap mag een aanzienlijk loon toekennen aan haar bedrijfsleider.

Het arrest van het Gentse Hof van Beroep toont aan dat een woning in een vennootschap – met alle fiscale voordelen daarvan – nog wel kan. Het vonnis van de Gentse rechtbank toont dan weer aan dat het altijd een dubbeltje op zijn kant is.

Het voornaamste verschil tussen beide rechtszaken lijkt te liggen in de vraag in welke mate de gratis woonst een alternatieve bezoldiging is. Er moet sprake zijn van een reden voor de vergoeding. Dat lijkt in het arrest van het Hof het geval te zijn, in het vonnis van de rechtbank is dat veel minder zo. Maar feit is dat wie het onderste uit de kan wil halen, weerstand zal krijgen van de fiscus. En dan kan het lang duren...